Где в Беларуси самые дорогие и дешевые квартиры и какие изменения ожидать

Прошлый год на рынке недвижимости выдался весьма активным: покупателей не остановил даже рост цен на нее. Корреспондент «7 дней» выяснила, в каком месяце 2025-го купили больше всего квартир, в каких городах самый дорогой и дешевый «квадрат» и что будет со стоимостью метра дальше, сообщает БЕЛТА.

Дорогая столица

Рынок жилой недвижимости Минска в 2025-м продемонстрировал завидную устойчивость, сочетая стабильный спрос с восходящим ценовым трендом. По итогам года было заключено 15,1 тысячи сделок — показатель, который уступает рекордным результатам 2023-2024 годов, но остается на уровне постпандемийного восстановления. Пик покупательской активности пришелся на октябрь, когда зарегистрировали 1 471 сделку купли-продажи.

На протяжении всего периода платежеспособный спрос подпитывался рядом факторов: ростом реальных доходов и заработных плат населения, стабильностью курса белорусского рубля по отношению к основным мировым валютам и смягчением условий кредитования в осенние месяцы. Вероника Соловьева, начальник управления оценки Национального кадастрового агентства Госкомимущества, пояснила:

— Ценовая динамика оказалась весьма выраженной: средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке увеличилась на 23%. При этом наиболее активно дорожал современный жилой фонд (дома, возведенные после 2010 года), прибавив в цене 26%. Всего за прошлый год покупатели инвестировали в столичную недвижимость около 4,21 млрд белорусских рублей, что на 6% меньше объема вложений предыдущего года. Суммарная площадь реализованных квартир составила 786,3 тыс. кв.м.

На вторичном рынке столицы средняя стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах достигла отметки 7 045 бел. руб. При этом к концу года наметилось определенное охлаждение: темпы роста в 4-м квартале замедлились. В то же время сегменты двух-и трехкомнатных квартир демонстрировали уверенную восходящую динамику, прибавляя в цене от 3% до 7% каждые три месяца.

Структура предпочтений минчан в течение года оставалась стабильной, продолжает Вероника Александровна:

— Лидерами спроса стали однокомнатные квартиры — на них пришлось около 44% всех сделок. Второе место удерживают двушки с долей в 34%. Далее идут трехкомнатные квартиры — в среднем 18% в квартал.

Ценовая карта областей

Согласно официальным данным Национального кадастрового агентства, 2025 год прошел под знаком умеренного снижения активности в регионах. Всего в областных центрах было заключено 12,3 тыс. сделок — это на 10% меньше показателей 2024 года. Любопытно, что на фоне общего спада Витебск продемонстрировал завидную устойчивость, практически сохранив объем операций на прежнем уровне.

— Рынки жилья в областных городах следуют общим трендам, но темпы этого движения различаются, — констатирует Вероника Соловьева. — Звание самого дорогого города удерживает Брест, в то время как Витебск остается наиболее бюджетным — здесь «квадрат» обходится на 30% дешевле. Анализ рынка Гродно осложняется высокой долей новостроек в структуре продаж, что искажает общую статистику. Однако взгляд на «чистую» вторичку расставляет все по местам: при средней цене в 1020 долларов за «квадрат» Гродно уверенно занимает вторую позицию в рейтинге дороговизны.

В течение года восходящий ценовой тренд наблюдался повсеместно, но с разной интенсивностью. Гродно в лидерах по годовому приросту стоимости — цены здесь поднялись на 28%. Брест показал более сдержанную динамику (+16%), хотя к концу года темпы ее роста заметно ускорились. Витебск и Гомель сохранили стабильные среднеквартальные значения. Могилев к финалу года продемонстрировал признаки замедления скачка цен.

Вкусы покупателей также распределились неравномерно. В Гомеле и Гродно к концу года сформировался явный приоритет в пользу двухкомнатных квартир. В то же время в Бресте, Витебске и Могилеве симпатии рынка разделились поровну между компактными однушками и более просторным двухкомнатным жильем.

Сезонный рынок

Начало 2026-го на рынке недвижимости Минска и областных центров ознаменовалось традиционным зимним затишьем. Активность покупателей оказалась ниже декабрьских пиков и уступила показателям аналогичного периода прошлого года. Январь из-за череды праздников принес столице всего 720 сделок, однако уже в феврале рынок начал оттаивать: количество регистраций выросло на 25%, достигнув отметки в 907 операций.

Среди областных центров настоящей аномалией стал Гродно. Вопреки общим трендам, в январе здесь было совершено 338 сделок, что даже превысило декабрьские результаты (значительный вклад внесли три новых дома, обеспечившие сразу 180 регистраций). В Витебске и Могилеве февраль пока уступает январю по количеству договоров, однако окончательные выводы делать рано: статистика за месяц еще будет корректироваться в течение двух недель по мере регистрации всех совершенных сделок.

Сегодня рынок недвижимости, подчиняясь законам сезонности и экономическим циклам, вышел на этап трансформации. Текущий период можно охарактеризовать как переходный: после ажиотажного и рекордного 2024 года 2025-й принес заметное охлаждение активности. Несмотря на то что количество сделок сократилось на 15%, а объем предложений сузился, ценовой тренд сохранил свой рост, достигнув исторических максимумов.

Сейчас главная интрига рынка жилой недвижимости — насколько устойчивым окажется ценовой пик в условиях сжимающегося спроса. Ответ даст 2026 год, который станет моментом истины для рынка. Итоги ближайших месяцев окончательно подтвердят, зафиксируется ли стоимость квадратного метра на текущих отметках или же нас ждет рыночная коррекция.

Прогноз на год

Будущее рынка этого года во многом остается в заложниках у двух ключевых факторов: динамики валютных курсов и условий кредитования. Любые предполагаемые сценарии сегодня имеют под собой почву лишь при условии сохранения статус-кво — доступности заемных средств, стабильности рубля и дальнейшего роста доходов населения. Вероника Александровна говорит:

— При таком развитии событий в первом полугодии текущего года нас ожидает фаза осторожного охлаждения. Темпы продаж как в первичном, так и во вторичном секторах начнут замедляться, что неизбежно приведет к стабилизации цен. На «вторичке» этот процесс поддержат продавцы, готовые на уступки ради оперативной сделки. Застройщики же, в свою очередь, будут чаще прибегать к акционным предложениям и сдерживать стоимость квадратного метра в новых проектах.

Однако рассчитывать на обвал цен в условиях стабильной экономики не стоит — значительного падения не предвидится. Но на первичном рынке намечается выход новых проектов массового сегмента, что усилит конкуренцию и немного собьет цены.

Тем не менее застройщики все еще сохраняют сильные позиции. Дефицит квартир с оптимальным сочетанием цены, площади и локации в совокупности с выгодными финансовыми программами позволяет первичному рынку удерживать планку дольше. Поэтому ценовая стабильность здесь наступит позже вторичного сектора, а ее сроки будут напрямую зависеть от гибкости банковской системы.