Как делят земельные участки и устанавливают порядок пользования — ответил судья

Как решаются земельные споры судами Минской области, рассказал заместитель председателя Минского областного суда Александр Староказников.

— Что из себя представляют земельные споры?

— Не вдаваясь в излишние детали, скажу, что это различные споры, в основе которых, как правило, лежит конфликт о принадлежности земельного участка или о праве пользования им. Наиболее яркими примерами таких споров являются споры об устранении препятствий в пользовании земельными участками, о разделе земельных участков, об установлении сервитута.

Следует заметить, что не все земельные споры рассматриваются судами. Некоторые из них разрешаются местными исполкомами. Однако в конечном счете любое решение исполкома по данному вопросу также может быть обжаловано в судебном порядке.

— Насколько часто земельные споры встречаются в судебной практике?

— В общей массе гражданских дел, которые рассматриваются судами Минской области, количество земельных споров относительно невелико. Так, за 2024 год рассмотрено около 250 подобных дел, что составляет чуть более 1% от общего количества рассмотренных судами области дел. Однако статистика в данном случае обманчива: земельные споры отличаются повышенной сложностью при оценке доказательств и применении закона, конфликтностью сторон по делу, высоким процентом обжалования вынесенных решений.

Все это налагает особую ответственность на судей, рассматривающих подобные дела, так как иногда важно не просто правильно применить нормы права, но и правильно донести до людей мотивы принятого решения, объяснить, почему избранный судом вариант разрешения спора является законным и справедливым. Последнее, конечно, касается разрешения любых судебных споров.

Значимость земельных споров подчеркивается и тем обстоятельством, что практике их разрешения посвящено специальное постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь. В настоящее время ведется работа по актуализации данного акта, на высоком государственном уровне проводится обсуждение вопросов применения законодательства о земле (31 марта 2025 года в Палате представителей проведен семинар на тему «Актуальные вопросы применения законодательства Республики Беларусь об охране и использовании земель на современном этапе»), что также указывает на значимость этой темы для нашего общества.

— Между кем чаще всего возникают земельные споры?

— Как правило, споры возникают между лицами, чьи участки граничат друг с другом, либо между владельцами одного и того же участка. Участниками спора могут быть не только граждане, но и юридические лица, государственные органы.

Например, соседи чаще всего оспаривают в судебном порядке местоположение общей границы их участков, расположение деревьев, построек, расположенных вдоль этой границы.

В ряде случаев в спор вовлекаются государственные органы (местные исполкомы и др.), особенно если оспариваются принятые ими решения.

Совладельцы участков зачастую обращаются с требованиями об их разделе или определении порядка пользования.

— Расскажите подробнее о том, каким образом у одного участка может быть несколько владельцев, какие споры в связи с этим могут возникнуть.

— Прежде чем непосредственно ответить на вопрос, следует заметить, что в нашей стране земельные участки могут принадлежать гражданам не только на праве собственности, но и на праве пожизненного наследуемого владения, временного пользования, аренды.

Если не вдаваться в детали правового регулирования, то, например, земельный участок, находящийся в частной собственности гражданина, пусть и с некоторыми оговорками и ограничениями, может быть продан, подарен, завещан. Земельный участок, принадлежащий гражданину на праве пожизненного наследуемого владения или аренды, непосредственно предметом сделки являться не может, однако права на него могут перейти вслед за отчужденным капитальным строением (жилым домом, садовым домиком и др.), расположенным на этом участке.

Таким образом, чаще всего земельные участки оказываются во владении нескольких лиц по итогам оформления ими прав на наследственное имущество, в результате раздела совместно нажитого имущества супругов, приобретения доли в жилом доме или квартиры в блокированном жилом доме.

Не всегда таким совладельцам удается договориться о том, каким образом они совместно будут пользоваться земельным участком — на какой части участка разобьют огород, сад, возведут необходимые им постройки.

В этом случае владельцы участка вправе обратиться в суд с требованиями о разделе земельного участка. Если раздел участка невозможен или его владельцы не заинтересованы в разделе, то они вправе обратиться с требованием об определении порядка пользования земельным участком. В таком случае суд установит, какой частью участка вправе пользоваться каждый из его совладельцев.

— Могут ли быть совладельцами земельного участка одновременно граждане и юридические лица?

— Да, такая ситуация не исключена. Чаще всего подобное случается, когда одна из квартир в блокированном жилом доме принадлежит гражданину (например, была приватизирована), а другая осталась на балансе предприятия или принадлежит исполкому.

Бывают и более специфические ситуации. Например, по итогам аукциона или в результате сделки купли-продажи гражданин может приобрести в собственность одно из расположенных на земельном участке капитальных строений, принадлежащих юридическому лицу. Обычно это касается недвижимости, предназначенной для использования в предпринимательской деятельности (складские помещения, гаражи, торговые площадки и т.п.).

В указанных выше случаях возникает вопрос, каким образом граждане и юридические лица могут одновременно владеть земельным участком для обслуживания принадлежащих им строений, ведь законодатель разграничивает виды прав на землю, которыми они могут обладать. Компромиссным вариантом в такой ситуации является предоставление исполкомом земельного участка в долевую аренду с прекращением прежних прав (например, права постоянного пользования юридического лица) в отношении этого участка.

— Существуют ли какие-то особенности рассмотрения споров о разделе земельных участков, об определении порядка пользования ими?

— Каждый вид земельных споров имеет свою специфику. Особенностью же споров о разделе участков, о порядке пользования ими является необходимость получения судом заключения специалиста или эксперта. Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем на местности можно было четко определить границы новых участков или границы землепользования в пределах существующего участка. Соответственно, граждане должны учитывать, что рассмотрение такого спора в судебном порядке повлечет финансовые затраты, связанные не только с оплатой государственной пошлины, но и с получением заключения.

Также отмечу, что при рассмотрении подобных споров судьи проверяют правильность установления границ земельного участка, местоположение и правильность регистрации расположенных на нем строений, коммуникаций, истребуют у компетентных органов заключения по вопросу того, не нарушает ли раздел участка или определение порядка пользования им требования градостроительных регламентов, природоохранных, санитарно-эпидемиологических требований, противопожарных, строительных и иных норм и правил.

Выяснение указанных вопросов важно для определения того, может ли участок быть в принципе разделен. В связи с этим замечу, что прежде чем обращаться с иском в суд, гражданам целесообразно выяснить, соответствуют ли границы их участка на местности его зарегистрированным границам, не находятся ли части строений, внесенных в технический паспорт, за пределами земельного участка. Если подобные несоответствия будут выявлены, то до обращения с иском в суд следует привести все в соответствие с полученными документами, так как в ином случае суд может отказать в удовлетворении иска, а расходы по делу будут понесены напрасно.